Kontor, betong och vakansgrad – så navigerar fastighetsbranschen i nya tider

“It’s not English English but international English” sa en brittisk arkitekt bosatt i Sverige när han beskrev Hagastaden i Stockholm för mig. Det han syftade på var inte bara språket utan den internationella känslan, där människor från olika delar av världen möts och kommunicerar på engelska.

Det blev startpunkten för våra förvaltare, som nyligen besökte några av Sveriges mest dynamiska städer för att ta pulsen på fastighetsbranschen och få djupare insikter för hur marknadsläget ser ut för bolagen i olika delar av landet.

Hagastaden: modernt, internationellt och optimerat

Hagastaden, en modern stadsdel i norra delen av centrala Stockholm, är under utveckling och förväntas stå klar 2030. Här skapas 6 000 bostäder och 50 000 arbetsplatser. Enligt arkitekten räknar uppdragsgivare med cirka 10 kvadratmeter per anställd – oavsett om ytan är fast eller aktivitetsbaserad. De aktivitetsbaserade miljöerna är mindre, men kräver ofta mer kompletterande ytor för att fungera optimalt.

Fastighetsbolaget Atrium Ljungberg, beskriver hyresmarknaden som ”utmanande men stabil”. 44000 kontorsjobb har försvunnit under den rådande lågkonjunkturen, vilket är i nivå med IT-krisen i början av 2000-talet – men kontorsvakanserna i Hagastaden ligger något under marknaden i stort, på cirka nio procent. Trots det råder en viss optimism och den nuvarande vakansgraden bedöms till stor del bero på osäkerheten i makromiljön. Det gör att företag väljer att avvakta med investeringar som inte är affärskritiska.

Malmö: arkitektonisk frihet och betong framför trä

Om Hagastaden representerar modernitet genom sina materialval och arkitektoniska precision, så vågar Malmö i vissa avseenden ta ut svängarna mer och visar en annan sida av stadsutvecklingen. En förklaring kan vara att värderingarna eller fastighetspriserna i Malmö är inte lika höga som i Göteborg eller Stockholm, vilket gör att man inte behöver ha lika stort fokus på att optimera ytorna. Stadens närhet till kontinenten har sannolikt bidragit till att forma en dynamisk stadsmiljö, en atmosfär som vi upplever inte finns någon annanstans i Sverige.

Nybyggnationen i Sveriges tredje största stad, är just nu låg, vilket märks genom avsaknaden av byggkranar. Renoveringar pågår dock som vanligt. 

Ett påtagligt inslag är den höga andelen butiker och restauranger på gatuplan i fastigheter i stadskärnan (CBD), ett krav från kommunen för att främja stadsliv. Något annat som sticker ut är materialvalen. Fastighetsägare som Wihlborgs föredrar betong framför trä i  byggnationer. Malmös höga luftfuktighet året om påverkar materialvalen, och betong erbjuder hållbarhet och stabilitet. Bolaget arbetar samtidigt med att minska miljöpåverkan genom att använda klimatförbättrad betong och andra material med lågt koldioxidavtryck.

För logistikfastighetsbolag drivs hållbarhetsarbetet främst av kundkrav. Spekulativt byggda logistikfastigheter har ofta lägre miljöprestanda jämfört med de som byggs för specifika hyresgäster.

Göteborg: aktiv byggmarknad och fokus på kalkylens hållbarhet

En resa från Malmö via Helsingborg till Göteborg ger en annan bild av byggsverige. I Göteborg är byggaktiviteten högre, med många byggkranar i sikte. Ett av Sveriges största fastighetsbolag med huvudkontor i staden rapporterar att ökade vakanser i Stockholm främst är koncentrerade till områden som Kista och stadskärnan, snarare än att spegla en allmän konjunkturnedgång. Bostadsbyggandekalkylen är idag svår att få ihop enligt samma bolag.

Även om marken är gratis och projektet inte förväntas ge någon vinst, blir avkastningen på en nybyggd fastighet lägre än genomsnittet för befintliga fastigheter – givet en presumtionshyra på 2 700 kr/m² per år. Detta kan jämföras med dagens snitthyra på cirka 2 100 kr/m² per år för hela det befintliga hyresbeståndet. Kalkylen för renoveringar ser däremot helt annorlunda ut. I Västra Frölunda justerades hyran med 55 procent efter renovering, från 1 286 till 1 905 kr/m² per år, vilket är lägre än nybyggda bostäder i samma område med hyror kring 2 200 kr/m² per år.

På den kommersiella sidan har branschen börjat uppmärksamma att hyresinbetalningar ibland är sena. Det rör sig i dag endast om en låg volym, men det är intressant, eftersom det inte är någonting de upplevt tidigare. Och kan ses som ett tecken på att vissa verksamheter börjar känna av kostnadstrycket.

Framtidstro mitt i försiktighetens tid

Trots osäkerhet, vakansnivåer och kostnadskalkyler som inte alltid går ihop är optimismen i branschen påtaglig – särskilt i nya, välplanerade stadsdelar som Hagastaden och i Malmö, där internationell atmosfär och innovativa arkitektoniska lösningar fortsatt driver utvecklingen framåt.

Den svenska fastighetssektorn rör sig just nu i ett landskap där kalkyl, klimat och kreativitet måste samexistera. Våra möten i Stockholm, Malmö och Göteborg visar att det går – men också att varje stad navigerar verkligheten på sitt eget sätt.

Stort tack till ABG Sundal Collier som anordnade resan.